Si una vivienda sale a subasta por 40.000 € y su precio de mercado ronda los 120.000 €, la pregunta correcta no es «¿dónde firmo?». Es: ¿qué cargas tiene? La diferencia entre una oportunidad y un problema caro suele estar escondida en ese dato — y es el que más cuesta leer.
Qué es una carga
Una carga es un derecho u obligación que pesa sobre el inmueble y no sobre su dueño: cuando el bien cambia de manos, la carga viaja con él. Las más habituales en subastas públicas:
- Hipotecas: la garantía de un préstamo inscrita sobre la finca.
- Embargos: anotaciones a favor de un acreedor (Hacienda, Seguridad Social, un juzgado…) que aseguran el cobro de una deuda.
- Afecciones fiscales: la finca responde durante unos años de impuestos de transmisiones anteriores.
- Servidumbres: derechos de paso, luces, desagüe… que limitan el uso.
- Condiciones resolutorias: cláusulas que pueden deshacer una compraventa anterior si algo se incumple.
La distinción que importa: anteriores y posteriores
En una ejecución, la regla general de la ley procesal española es que las cargas anteriores a la que motiva la subasta subsisten — el adjudicatario se queda el bien con ellas — mientras que las posteriores se cancelan con el decreto de adjudicación. Determinar cuál es cuál exige leer la certificación registral: la fecha y el rango de cada inscripción.
Esa lectura tiene trampa. Un asiento puede estar novado (modificado por otro posterior), transmitido a otro acreedor, o parcialmente cancelado. La cifra que aparece en la inscripción es la deuda garantizada en el momento de inscribirse, no lo que queda pendiente hoy: una hipoteca de 2006 puede estar casi amortizada… o haber crecido con intereses de demora. El importe inscrito y la deuda viva son cosas distintas, y el único que puede decirte la segunda es el acreedor.
Dónde mirar las cargas en una subasta del BOE
En la ficha de cada subasta judicial del portal oficial encontrarás, cuando el juzgado la haya aportado, la certificación registral de cargas: el documento del Registro de la Propiedad que enumera los asientos vigentes de la finca. Es la fuente seria. Tres avisos de quien procesa estos documentos cada madrugada:
- No siempre está. Hay subastas publicadas sin certificación, o con un documento escaneado ilegible. Su ausencia no significa «sin cargas»: significa que no puedes saberlo todavía.
- La certificación tiene fecha de expedición. Una de hace meses —o años, que las hay— describe el estado registral de entonces, no el de hoy.
- El resumen del portal y la certificación pueden no cuadrar. El portal tiene un campo de cargas que rellena el organismo; la certificación es del Registro. Cuando difieren, ninguna web debería decidir por ti cuál vale.
Por qué en MiSubasta no te damos la cuenta hecha
Otras webs restan: «valor 120.000, cargas 30.000, oportunidad 90.000». Nosotros decidimos no hacerlo, y es una postura deliberada: extraemos cada carga literal de la certificación —tipo, acreedor, importe inscrito, inscripción, fecha y la cita textual del documento con su página— y te la mostramos junto a lo que declara el portal, señalando si no cuadran. Lo que no hacemos es sumarlas, restarlas del valor, ni etiquetar nada como «subsistente» o «cancelable»:
- Porque el importe inscrito no es la deuda viva, y sumarlos produce un número con aspecto de verdad que no lo es.
- Porque decidir qué subsiste exige un juicio jurídico sobre rangos y fechas que depende de tu caso concreto.
- Y porque una cifra equivocada aquí no es una errata: es dinero tuyo.
Cada entrada lleva su cita literal para que puedas localizarla en el documento original y llevársela a quien corresponde: un abogado o el propio juzgado, antes de pujar. Nuestro criterio completo, con lo que mostramos y lo que no, está publicado en los criterios de cargas.
La lista corta antes de pujar
- ¿Hay certificación registral en la ficha? Si no la hay, esa ausencia es un riesgo en sí misma.
- ¿De cuándo es? Cuanto más vieja, menos vale.
- ¿Qué asientos enumera, con qué fechas y rangos?
- ¿Cuadra con lo que declara el portal? Si no cuadra, pregunta.
- Lleva el documento a un profesional antes de constituir el depósito. El depósito se recupera si no ganas; la adjudicación no se deshace porque no leyeras una carga.
Este artículo es divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Las subastas se celebran siempre en los portales oficiales.